◎文 《法人》杂志全媒体记者 李韵石

▲2024年6月，北京某新开盘项目吸引大批购房者 宋逗／摄

周末上午10点，在北京南五环外一个售楼处，数十名前来购房的顾客正围绕着该项目的沙盘讨论着层高和位置。购房者张博然一家正在和销售人员计算着房子的所需贷款。“这是我们看的第三个项目，现在保障性住房新盘多，新商品房项目少，我们之前看了两套二手房，最终还是决定选一个新盘。”

张博然告诉《法人》记者，近期房地产政策调整，首付和贷款利率均有下调，给像他们这样的工薪阶层提供了买房机会。该项目销售人员吴旺（化名）告诉记者：“自从4月30日北京放开五环外限购，来售楼处看房的人每周都在增加，人们的购房热情不断上涨。”

新政刺激楼市复苏

取消限购、贷款利率下调、买房落户、以旧换新等举措是近一个月全国楼市的高频热词。

5月17日，央行国家金融监督管理总局就促楼市打出了一套政策“组合拳”：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率，设立3000亿元保障性住房再贷款，以支持地方国企“收储”存量商品房。（下称“‘5·17’新政”）

此外，住房城乡建设部表示，目前住房公积金在支持“新市民”、青年人、多子女家庭等解决住房问题方面，不断加大租房提取力度，支持租赁住房的多子女家庭按实际房租支出提取住房公积金。同时，住房城乡建设部表示，对购买首套住房的多子女家庭，各地根据实际适当提供提高贷款额度等政策支持。

对此，东方金诚首席宏观分析师王青公开表示，这一套政策“组合拳”是近三年房地产力度最大的支持政策，而且显著超出市场预期，释放了支持房地产行业较快实现软着陆的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

在“5·17”新政颁布后，全国各地纷纷出台相应政策，以确保房地产市场健康平稳加速。

5月23日，湖北全省取消了住房限购，首套房首付比例从20%降至15%。随后，甘肃、广西、海南、山西、重庆、河北等地，也相继发布了优化住房信贷政策的公告，明确降低首付比例和取消利率下限。据中原地产研究院统计，截至5月底，全国超过80%的城市已经开始执行“5·17”新政。

5月31日，上海市发布通知，支持上海市住房公积金提取偿还长三角异地住房公积金贷款。6月1日起，在上海市缴纳住房公积金的职工在江苏、浙江或安徽等地，使用住房公积金贷款购房，符合规定的购房情形，并且在上海市无住房公积金贷款、无委托提取住房公积金归还住房贷款的，主贷人及配偶可以提取上海市住房公积金账户余额，偿还公积金贷款。符合条件的群众，可以前往上海市公积金中心业务网点咨询办理。

6月2日，江苏苏州发布房地产新政16条措施，明确在苏州全市范围内不再审核购房资格。此外，在苏州购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，可以申请办理落户。取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

数据显示，5月17日房贷新政实施以来，湖北武汉新房日均成交量提升至242套，相比4月份165套的日均成交量提升明显。据中原地产公布的数据，上海市放松楼市调控后第一周，楼市成交量出现大幅反弹，新建商品住宅成交面积15.5万平方米，环比增加34.83%。不只是新房市场，上海二手房市场热度的回升也相当明显。

据上海链家数据显示，上海颁布楼市新政之后首周，买家咨询量较近两个月的日均量，大幅上涨70%，带看量上涨约30%，新增房源量较近两个月日均量上涨40%。据媒体报道，在“苏州新政16条”颁布后仅一天，就有地产项目一天卖出七八套房源。

近日，易居研究院研究总监严跃进接受记者采访时表示，近期的房产新政，对于房地产去库存起到了积极作用。除了“5·17”新政之外，早在今年年初，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局联合出台的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称《通知》），也给房地产提供了相应保障。

自《通知》颁布以来，全国297个地级及以上城市已经建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。

“买房的好时期到了”

“我们是来看82平方米D户型的，‘5·17’新政让我们有了买房的想法。”6月2日，家住北京天桥的购房者孙萍在大兴亦庄开发区某楼盘看房时告诉记者，她家有两套房子，都是二环内上个世纪80年代末的老房，单个面积仅40平方米左右，此前由于儿子上学一直没有换房，等想换房时，首付已经成了一笔难以承受的巨款，而且高额的房贷也会给他们的生活带来巨大压力，换房计划被迫一拖再拖。

随着年龄越来越大，孙萍上下楼愈发困难，儿子多次提出卖掉一套房，换一套新房，但也由于各种原因没能换成。“我们的房子又老又小，单价也不高，卖一套也不够换一个大面积的新房。我们不能贷款，也不想让孩子承担贷款压力，就一直没换。不过，这次政策的调整，给了我们换房的动力。”

“我们准备买房也是因为新政出台后，能凑够首付了。”在北京丰台区某楼盘项目，一对新人刘鑫和张伊在看一套68平方米的一居室，“对于我们这样的年轻人，首付款是第一道坎，可能会掏空两个家庭的存款。此前，我们连一居室的首付都拿不出，这次降低了首付比例，让我们看到了希望。虽然买不了大房子，但我们能踮踮脚够到一居室，终于可以享受二人世界了。”

对此，该房产项目销售负责人张博（化名）告诉记者：“通过半个月的销售情况看，下调首套房和二套房的最低首付比例对购房者的影响最大，不要小看只下调了5%，但在标的几百万元的房产交易中，对消费者的压力降低了很多，首付能承担，几十年的贷款大家就没问题。”

▲6月7日，北京市朝阳区不动产登记中心大厅里，办理房产登记业务的市民明显增多 宋逗／摄

6月2日，在北京大兴某房屋中介，该店经理张清鲁告诉记者，自4月底以来，北京新房市场正在逐步复苏，“5·17”新政颁布后，不少楼盘来访量都有所复苏。“现在开发商也在积极响应国家相关政策，大部分项目都有折扣，一边国家给政策，一边开发商给折扣，现在应该是买房的好时期。”

北京链家研究院分析师冷会公开表示，5月以来，北京二手房带看量和签约量都明显提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内。5月份，北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内（29%）和全市平均水平。从成交占比上看，5月以来，北京市五环外成交占比为45.8%，较4月份提升2.4个百分点。

销量上升并不仅仅是北京。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，“5·17”新政出台后首周（5月20日至5月26日，下同），重点城市（重点15城包括北京、深圳、上海、成都、苏州、南京等）新房成交环比小幅上升0.85%，二手住宅成交环比上升10.98%。

具备逆转新机遇

“如果能保证当前政策不变，全国房地产市场很快就会有明显变化。”作为房地产行业前端参与者，张清鲁与消费者接触得最多，也最直接。“很多消费者现在还是处于观望状态，但购房热情正在持续攀升，看房人数也在增多，但相对于刚需购房来说，改善性住房的销售情况尚需观察一段时间。随着部分房产进入流转期、人们对于优质生活的向往，楼市会迎来复苏。”

“去库存工作看似棘手，实则具备新机遇。” 严跃进说，“5·17”新政关注去库存等相关工作，充分说明其重要性。去库存工作需立足供求关系新变化、城镇化新趋势和老百姓高品质住房需求等，持续打赢房产去库存攻坚战。“对全国百城库存数据进行分析，可以看出，受销售端持续偏低位影响，去库存工作面临较大压力。换句话说，去库存工作也需立足销售端层面，持续激活潜在销售数据。当然，随着各地去库存工作的推进，如利好政策出台和房价积极调整，可以很大程度上促进去库存工作。”

公开数据显示，今年4月，全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米，同比增长-1.5%，说明包括“认房不认贷”等系列政策出台对去库存有积极作用。“尤其是今年二季度以来，各地全面取消或放松限购，客观上使得购房人数进一步增加，有助于去库存工作。但也要看到，去库存工作依然面临压力和阻力，尤其体现在去库存的节奏较慢。从数据上看，今年4月份库存规模相比去年9月份仅减少不足2%，去库存工作仍需加紧，但‘5·17’新政的出台，明显增加了去库存的力度。”

严跃进认为，去库存工作看似棘手，但其环境正持续优化和宽松，有利于后续工作的开展。首先，新型城镇化的新趋势、老百姓对高品质住宅的认可，都会反映到购房市场上，尤其是反映到新房市场上。其次，政策和价格的调整，正持续降低购房成本。政策方面，限购政策逐渐退出历史舞台，意义重大。房价方面，逐渐形成“低房价、低首付、低利率”的“三低”态势。再次，新的去库存资金正在加快进入。除居民家庭的购房资金外，包括实体企业购房、房企“以购代建”等都有助于加快去库存。最后，住房产品的居住性价比提高，既包括阳台和飘窗的赠送政策，也包括“绿色、低碳、智能、安全”要素的导入，有助于提振住房消费信心和活力。

日前，经济学家任泽平曾公开表示，短期，限购、房贷利率、房企融资等政策可能进一步优化，促进房地产筑底。2024年开年以来，中国房地产优化政策持续加码，加速落地。供给端，以金融支持为方向，房地产融资协调机制有望进入常态化，各地鼓励国资企业收购开发商库存、改善房企资金状况；需求端，降息、降首付比、税收优惠、放松落户、放松限购、优化公积金政策等，持续释放刚需、改善性需求。

“在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，未来，在供给端，房企资金改善仍有发力空间；在需求端，核心城市放开限购、房贷利率下行是大势所趋。”任泽平认为，当前房地产进入由“防过热”转向“防过冷”阶段。从销售、投资等指标看，政策优化将助力房地产筑底，有利于软着陆。从中长期综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场仍有较大发展空间。

编审｜渠 洋

责编｜白 馗

校对｜张波 张雪慧