◎ 整理 何睿

编者按

司法实践中，不动产处置一直是执行工作的重点和难点问题。涉及不动产价值确定、一套房的处理、共有房屋的分割以及预查封房产的处置等问题，实践中存在诸多争议和操作难点。本期“法官论见”栏目邀请来自不同地区、不同层级法院执行一线的专家法官，围绕相关问题进行深入探讨，以期为司法实践提供有益参考，进一步提升执行工作的规范化和科学化水平。

本期主持人

武博（上海市徐汇区人民法院）

发言嘉宾（以发言先后为序）

夏从杰（江苏省高级人民法院）

吉顺祥（上海市第一中级人民法院）

董泽（广东省东莞市第一人民法院）

赵奇（北京市高级人民法院）

戈凯（湖北省高级人民法院）

徐超（浙江省宁波市中级人民法院）

赵德江（北京市东城区人民法院）

张华松（上海市第一中级人民法院）

马建萍（宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院）

张科（北京市第二中级人民法院）

不动产价值确认

武博：不动产处置过程中，当事人对评估或询价结果提出异议的情况较为常见。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》明确了异议处理的具体流程。如何在实践中有效落实这些规定，做好不同主体间的利益平衡，保障各方当事人的合法权益？

夏从杰：评估和询价结果直接关系到当事人的切身利益，保障当事人的异议权至关重要。根据规定，当事人对网络询价报告或评估报告提出异议的，应在收到报告后五日内提出书面异议。对于财产基本信息错误、超出范围或遗漏财产、评估资质或程序违法等问题，应按照执行异议程序处理；对于评估结果或计算方法的异议，则应交由评估机构说明或行业协会组织专业技术评审。实践中，执行法院需严格把握异议受理期限和处理流程，避免因程序问题引发新的纠纷。

吉顺祥：对评估报告提出异议，应当根据当事人、利害关系人的异议事由区分处理：1.异议事由属于财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的，通过执行异议程序解决。2.如果对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，同时异议事由包含财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产等情形的，则通过“异议——评估机构说明——组织专业技术评审（对评估机构的说明有异议的情形）”的程序解决，最终根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。3.如果既对评估的程序性事项有异议，又对评估的参照标准、计算方法或者评估结果等有异议的，则先行解决程序性异议，即通过执行异议程序审查，待异议审查结果确定后续流程。如果异议成立，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照“异议——评估机构说明——组织专业技术评审（对评估机构的说明有异议的情形）”的程序解决。4.对网络询价平台、评估机构、行业协会按照所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。

董泽：对于定向询价的异议，执行法院一般不予受理，因为定向询价基于政府定价或计税基准价，具有较高的权威性。而对于网络询价和评估的异议，法院应严格按照规定处理。同时，执行法官在处理异议时，还需注意与当事人沟通，充分释明异议处理的法律依据和程序，避免当事人因误解而引发不必要的矛盾。

赵奇：在网络司法拍卖背景下，竞买人具有独立思考和判断能力，参考价本身仅供竞买参考，通过自由竞价可以回归到真实的市场价格。因此，执行法院应淡化参考价的意义，把工作重点从异议处理转为加强对拍卖财产信息的调查和公示，兼顾当事人和买受人各方的合法权益。

“一套房”的认定标准等

武博：“一套房”的执行问题一直是执行工作中的难点，既要保障申请执行人的债权实现，又要兼顾被执行人的基本生存权。实践中，“一套房”的认定标准是什么？有无规范化的处理规则？

戈凯：关于“一套房”，可以理解为被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋。“生活所必需的居住房屋”的认定可以参考如下因素：被执行人是否有经济能力租赁住房；居住房屋面积参照《廉租住房保障办法》，原则上不超过当地人均住房面积的60%。如果被执行人有经济能力租赁住房居住，即使其名下房屋系唯一住房，亦不能阻却法院执行；如果被执行人及其所扶养家属居住的房屋面积较大，超过当地人均住房面积的60%，该房屋亦可以执行。

徐超：对于名义上只拥有一套住房，但不构成法律意义上的“唯一住房”，人民法院仍可执行。具体情形包括：对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5年至8年的房屋租金等。

赵德江：“一套房”的认定和处置需综合考虑多种因素，包括房屋的实际居住情况、被执行人及其扶养家属的经济状况等。执行法院在处置过程中，应遵循善意执行原则，充分保障被执行人的基本生存权，同时确保申请执行人的债权得以实现。对于“一套房”的租金预留，应根据当地房屋租赁市场的平均租金水平确定，并结合被执行人的具体情况灵活调整。

董泽：有其他财产可供执行的情况下，尽量不要处置“唯一住房”。如果计划处置，也应综合考量处置该房产时可能产生的评估费、拍卖服务费、执行费、生活保障费、抵押债权等执行费用和优先债权额。若除去上述各项费用和优先债权后并无余值或余值不大，即“无益拍卖”的情况下不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。预留租金的标准是：强制拍卖“唯一住房”时，需为被执行人预留5年至8年的租金。法院应根据当地廉租房标准或市场平均租金，预留相应款项，或从拍卖款中扣除。计算方法为：15平方米 × 人数（被执行人 + 被抚养人）× 当地房屋廉租房标准或租赁市场平均租金标准 × 5年到8年。

共有房屋的处理方式

武博：共有房屋的处置涉及申请执行人和共有人的合法权益平衡。如何在实践中平衡各方利益，选择合适的处置方式？

张华松：共有房屋的处置应遵循比例原则和善意文明执行理念。明确共有份额是执行共有不动产的充分条件，但非必要条件。原则上应整体拍卖，不宜按份额拍卖。处置过程中，应综合考量共有人的实际居住情况、房屋的面积、位置、价值等因素，平衡各方利益。同时，鼓励其他共有人积极参与竞买共有不动产，成交后仅需支付份额部分对应价款。

马建萍：以整体拍卖为原则，以份额拍卖为例外。拍卖共有财产，必然影响共有人对共有房屋的占有使用权利，在拍卖处置前应先征询共有人意见，告知其在期限内对共有财产进行析产，共有人在期限内没有析产或明示拒不析产的，应对共有财产进行整体拍卖，对拍卖所得价款保留共有人份额。

赵奇：共同财产的分割主要有协议析产、诉讼析产和执行析产三种方式。协议析产适用条件较高，各方主体很难达成一致意见。诉讼析产不仅耗时耗力，需要先行中止执行，待通过诉讼确定份额后再恢复执行，不符合执行效率原则。通过执行程序分割共同共有财产，可有效保证执行效率和债权人权益。当然，在处理相应共有财产时，也要防止“债权人中心主义”侵害案外人合法权利。

共有房屋拍卖拍辅费及税费承担

武博：谈到这个问题，引申出共有房屋拍卖拍辅费和税费的承担问题。如何在实践中合理分配这些费用，以保障各方权益？

戈凯：共有房屋拍辅费应由被执行人承担。这些费用是因被执行人未履行生效法律文书确定的义务而产生，与共有人无关。作为被处置房屋的案外共有人，因其并非生效法律文书所确定的义务人，故不应承担为实现债权而发生的拍辅费用。

徐超：关于税费问题，根据相关规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。

赵奇：税款应由共有人按份额比例承担。无论房产是否被强制执行，只要进行交易均产生税款，所以不能由被执行人单独承担。拍卖中需要缴纳的税费基于税收方面法律、法规产生，针对不动产的变现行为。实际交给税务部门的，不能将其认定为执行程序中实际发生的费用，卖方承担的税款应按共有人的份额比例分担。

张科：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。对于因司法拍卖本身产生的税费，入库案例——湖南桑植某商业银行股份有限公司与周某、余某平执行复议案中，明确了不动产司法拍卖交易税属于司法拍卖的必要支出。既然是因共有的不动产产生的必要支出，那么依据相关规定，在对外关系上，共有人应共同承担，即司法处置共有房屋的税费应由共有人共同承担。

夏从杰：在共有房屋整体拍卖的前提下，拍卖产生的拍卖辅助费用及税费应由被执行人单独承担，而不应由其他共有人承担。第一，由于被执行人被强制执行才引发共有房屋的分割，拍卖辅助费用及税费非因其他共有人的原因而产生，由被执行人单独承担而非所有共有人共同承担，较为公平。第二，民法典第三百零三条规定：“因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”如果拍卖辅助费用及税费由共有人共同承担，会造成其他共有人向被执行人追偿。依源头预防纠纷的视角，直接由被执行人单独承担，可以避免滋生其他纠纷，符合经济、简便原则，更为妥当。

马建萍：税费应按法律规定由买受方与出让方各自承担。共有财产的整体处置，一定程度上已经损害了共有人的利益，但出于对债权人利益的优先保护（房屋共有多数以夫妻共有、家庭共有的形态出现），可以对共有财产进行处置。因房屋拍卖而产生的费用是由被执行人不履行生效法律文书确定的义务而引起，故由被执行人承担更为适当。如果税费再由共有人承担，无疑是对共有人利益的进一步损害，也不利于共有人配合执行工作。

预查封房产处置规则

武博：查封通常是房产处置的前提条件。执行实践中，预查封广泛存在，如何处理也引发一些争议。实务工作中，能否形成一套预查封房产的处置规则，以保障各方权益？

张华松：预查封是指人民法院对尚未在登记机构进行物权登记但又履行一定批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的不动产所采取的控制性措施。预查封的客体是被执行人对未经登记的物权或预期物权享有的一种期待性权利，财产类型包括债务人所有但尚未进行权属登记的不动产以及债务人可以期待获得的不动产所有权及土地使用权。预查封不同于正式查封，被执行人对未登记在其名下的不动产享有所有权期待利益，能否成为真正的权利主体，尚处不确定状态。原则上，人民法院应待不动产登记在被执行人名下、预查封转为正式查封后，再对不动产进行处置。

夏从杰：预查封与查封的区别在于，该房产是否进行了产权登记。因此，预查封房产与查封房产在处置规则上基本相同，只是办理产权登记时需缴纳的税费有所差别。通常，预查封房产的过户税费较高。正是由于缴纳税费不同，在拍卖预查封房产时，应在拍卖公告中对房产无产权证、税费缴纳等相关事项予以特别提示，以避免竞买人对税费缴纳产生误解，滋生争议。

徐超：预查封房产的处置需根据房产的具体情况确定。如果预查封房产已具备初始登记条件，法院可以直接处置。如果暂不具备初始登记条件，法院可以进行“现状处置”，并在拍卖公告中披露相关情况。执行法院在处置过程中，应充分保障各方权益，避免因处置不当引发新的纠纷。

董泽：预查封通常是因房产预告登记制度衍生出来的问题，此问题在司法实践中非常复杂。通常情况下，房产能否拍卖处置要综合判断。首先，如果能联系上开发商，要向开发商发出调查函，了解该房产的具体情况，是否存在购房合同解除的情形。其次，要调查该房产是否办理了“预抵押”，购房者是否已向银行按揭还款。如果开发商已经收齐了银行款项，该房产可以视为“被购房者名下的财产”，依法予以处置。

戈凯：预查封房产在被查封后是否完成所有权转移登记手续，其处置程序有所不同。第一种情形：预查封房屋在预查封期间转移登记到被执行人名下，预查封转为正式查封，人民法院可以直接处置。第二种情形：预查封房屋未进行转移登记，房地产开发企业解除买卖合同，人民法院可以执行返还的购房款。第三种情形：预查封房屋未登记且房屋买卖合同有效存续、具备初始登记条件的，人民法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，办理初始登记；暂时不具备初始登记条件的，人民法院处置后可以向房屋登记机构发出该通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续、具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照该通知书予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”。人民法院处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

强制管理的适用

武博：强制管理是执行工作中的一个重要补充措施。实践工作中，启动强制管理的前提条件有哪些？启动后又如何强制管理？

赵奇：强制管理是对被执行人财产，选任管理人或委托第三人实施管理，以管理所得收益用以清偿债务。关于强制管理的适用条件，从法条本身看，前提条件是已先行采取拍卖、变卖措施或者财产本身无法拍卖、变卖，且需要征得申请执行人的同意。一般情况下，强制管理程序需要依申请方式启动，由执行法院进行审查，但在特定情形下执行法院可以依职权启动，比如，债权金额较低而查封的财产价值较高，两者差异较为悬殊，直接处置财产对当事人影响较大，通过强制管理提取收益在合理期限内可以执行完毕时，即使申请执行人不同意，执行法院也可以依职权启动。

夏从杰：不适宜拍卖的情形，实践中主要有：一是被执行人房屋面积较小、价值较低，按当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋变价款中扣除5年至8年租金后，拍卖价款所剩无几；二是因市场行情较差或在建房产拍卖价格较低，申请执行人要求暂缓拍卖；三是房产设有大额抵押，房产价值明显不足清偿优先债权等。基于善意文明执行理念，以上情形不适宜强制拍卖。能够通过强制管理等措施产生收益并实现债权的，可以采取强制管理，如将公寓、厂房、摊位、商铺、写字楼出租收取租金等。实践中，强制管理制度运用还不够丰富，有待进一步实践探索。

徐超：虽然司法解释仅规定了可以“交申请执行人管理”这一措施，但由于申请执行人通常不是职业管理人，有些房产如公寓、厂房、摊位、商铺、写字楼等，需要职业管理人进行管理，可参考域外执行制度，探索交申请执行人以外的其他人如职业管理人等强制管理。实践中适用强制管理的情形，需要注意避免恶意低价管理财产，损害他人权益或者社会公共利益。

董泽：我提出以下几点：强制管理措施的启动原因，应征得债权人的同意或申请；是否要进行强制管理需经过合议庭合议，必要时应提交主管院领导审批；选定管理人，通常具有“由全部或部分申请执行人当管理人”和“由债权人推选第三方机构充当管理人”两种思路。必要时可参照破产程序召开债权人会议并由债权人进行表决的方式予以确认；通过强制执行管理裁定书启动执行管理程序，并将该裁定书送达各方当事人；将案涉不动产交付管理并通知承租人向管理人交租，目前一些和司法拍卖平台配套的对流拍财产提供“强制管理”的拍卖平台和服务，有助于扩大寻找承租人范围和公开公平竞争度；管理人在执行法院的监管下，独立对被执行人财产进行经营，通过出租等方式获取收益，用以清偿申请执行人债权；申请执行人债权实现或应终结强制管理的情形出现后，及时裁定终结强制管理程序。

赵德江：实践中，强制管理的适用受到一定限制。具体适用时应以预期效果、过程状况、实际结果等进行综合评价。由申请执行人担任管理人，其实施管理行为应具体、明确、适当，并接受人民法院的监督。强制管理期间，如果出现适于拍卖的有利形势时，应及时转换为拍卖程序。

武博：执行的目的在于实现当事人的胜诉权益。在申请执行人看来，其权利是否真正、全面地实现，相对迅速的执行措施更为重要。相关法律规定的表述为“无法拍卖或者变卖”，本身系一种主客观评价，不应简单以是否采取某种措施作为唯一衡量标准。当客观上拍卖不能保护债权人利益实现时，应以执行效益最优为先，适用强制管理。

结语：本次研讨围绕执行案件中涉不动产处置的疑难问题展开，各位嘉宾从不同角度提出了宝贵观点和建议，也为部分执行实务工作提供了切实可行的操作路径。希望本次研讨的成果，能够转化为执行工作规范化、科学化前行的有力支撑，进而更好地保障执行案件各方当事人的合法权益。

（以上内容均为嘉宾个人学术观点，与嘉宾工作单位无关）

编审｜渠 洋

责编｜王 茜

校对｜张波 张雪慧