◎ 文 《法人》杂志全媒体记者 岳雷

出险房企正面临股债“双困”，一方面，多家房企陷入股票市场“面值退市”漩涡；另一方面，债券市场地产债违约事件频发。

业内人士认为，除“保交楼”外，有效化解债务风险是出险房企目前最重要的工作之一。企业应积极采取包括与债权人协商债券展期、以资抵债、债转股等多种措施降低法律风险。

▲图片来源：资料图

债券“爆雷”非行业个案

目前，出险房企在债券市场上面临的违约风险尚未消除。

7月14日，融信（福建）投资集团有限公司（下称“融信投资集团”）发布债务逾期公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等多重因素影响，公司面临阶段性流动风险，公司融资业务及正常经营可能受到一定影响。公告显示，融信投资集团及其下属子公司此次未能如期偿还银行贷款金额总计9.31亿元，未能如期兑付商票金额总计3.42亿元。

数据显示，融信投资集团及其下属子公司共有10只债券处于存续期内，金额总计107.44亿元，并有8只债券处于展期，金额总计85.44亿元。

融信中国控股有限公司此前提出的境内债务重组方案显示，8只展期债券已经开始重组。其中，“20融信01”“20融信03”和“19融信01”展期方案提出，债券本金余额计划在3年内分4期兑付，但首付比例仅为1%，处于行业较低水平。其余5只债券展期方案与上述3只基本相同。

无独有偶。近日，浙江房企佳源创盛控股集团有限公司（下称“佳源创盛”）10亿元债券也未能按期足额兑付本息，违约债券名为“20佳源创盛MTN004”，主承销商是光大证券和民生银行。据悉，佳源创盛在中国房地产业协会“2023房地产开发企业综合实力TOP100”榜单中位列第56名。

除“20佳源创盛MTN004”外，目前佳源创盛还有7只债券处于存续期内，规模超过31亿元。其中，“20佳源创盛MTN001”“20佳源创盛MTN002”“20佳源创盛MTN003”均已与债权人协商进行了展期。

值得注意的是，今年5月，佳源创盛旗下佳源国际控股有限公司（佳源国际，2768.HK）被香港法院判令清盘解散，以偿还1450万美元逾期债务，成为本轮房企债务“爆雷”中首家被强制清盘的房企。

债券到期无法兑付已非房地产行业个案，起始于2021年的房企债券违约风险，至今未能完全消除。对此，中诚信国际信用评级有限责任公司认为，今年下半年房企境内外合计仍有超过4000亿元债券到期，公开市场偿债压力依然较大，在销售低迷和再融资受阻情况下，房企债券违约、展期等信用风险事件或仍会发生。

从违约数量来看，房企债券违约规模超过其他行业。东方财富choice数据显示，今年以来，债券市场违约债券累计700余只。其中，房地产行业违约债券近200只，位居所有行业之首。从违约金额来看，截至5月30日，共有511只房企债券违约，违约金额总计2323亿元。

中银证券研报显示，今年前4个月，房地产行业已偿还债券3739亿元，占全年规模约39%，剩余5841亿元债券待偿。7月、9月是年内房企还债高峰，金额分别达到1062亿元、938亿元。

房企“化债”明显提速

房企债券违约从2021年开始进入公众视野。截至目前，超过90家房企披露债券违约相关信息，其中包括华夏幸福（600340.SH）、泰禾集团（000732.SZ）等头部房企。

7月25日，天津某房企上市公司证券部负责人对《法人》记者表示，长期以来，高举高打、大规模举债是房企普遍采取的发展策略，也是引发房企债券违约的重要原因之一。违约房企债务结构复杂，债务来源广泛，有效化解债务风险是房企目前最重要的工作之一。企业需要通过合理方式降低债务压力，避免资金链断裂和信用风险等问题。

如何稳妥有序化解房企债务风险？上述负责人认为，房企“化债”可以通过债务重组、债务展期、以资抵债、债转股等多种方式，但前提是要与债权人进行充分沟通和协商，制定合理的债务重组方案，从而降低债务负担，缓解资金压力。

不过，眼下最令房企头疼的是旧债尚未偿还、新债又将到期。以金科集团为例，今年4月底其有两笔中期票据到期无法足额兑付本息。然而，仅间隔一个月，其超短期融资券又未能按期足额兑付本息。7月1日，金科集团发布公告称，公司在交易所发行的公开市场债券已全部完成展期。截至目前，金科集团累计完成321亿元有息负债期限调整工作，其中包括公开市场债务12笔，涉及本金119亿元。

楼市尚未回暖，出险房企却受困于债券违约与展期的循环中。

“债券展期是指将存续期内的债券还款到期日延长一段时间，使企业有更多时间偿还债务。”7月24日，财经评论人郑宇告诉记者，虽然以债券展期规避实质性违约的做法，可能增加企业未来债务负担，但可以提供一定缓冲时间，以便企业能调整经营策略或寻求新资金来源。不过，企业如果无法在展期内恢复偿债能力，仍会面临债务风险。因此，企业需要在债券展期内制定可行的还款计划，并采取有效措施提高偿债能力，避免债务危机再度降临。

实际上，今年以来，部分出险房企化解债务风险进程已明显提速，“化债”形式多样。如中国奥园（3883.HK）引入国企进行战投，目前各项美元债已完成整体重组，未来7年半开始债务展期；正荣地产（6158.HK）就旗下境外债务违约的两只美元债达成整体重组协议，债务重组方案已获得多数债权人支持等。

在郑宇看来，房企加快脚步“化债”，可以增加企业流动性，减少债务规模和压力，有利于企业有效释放风险。同时，“化债”行动可以促进房地产市场稳定，避免出现过度波动和风险积聚，有利于市场健康发展。

法律风险不可忽视

值得注意的是，对出险房企而言，债券实质性违约会带来怎样的法律风险？

7月24日，北京长安律师事务所高级合伙人韦全忠在接受记者采访时分析称，首先，债券实质性违约将会导致房企信誉受损，影响其未来融资和经营活动；其次，可能引发一系列“交叉违约”条款适用，签有“交叉违约”条款的敏感债权人可能会陆续启动诉讼程序。如果房企败诉，其资产可能会被查封、冻结或强制执行，影响其资产安全和流动性。房企应该注重风险控制，合理控制债务规模，及时调整经营策略，积极采取包括与债权人协商债券展期、出售资产偿还债务等措施，以降低法律风险。

对债权人而言，他们普遍关心的是房企债券实质性违约发生后，违约赔偿责任该如何界定？

对此，韦全忠表示，根据合同约定，债券实质性违约发生后，房企需要承担相应的违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。如果违约债券由多个机构共同发行，那么各机构也需根据合同约定承担相应的违约责任。在实际情况中，违约方通常会与债权人进行协商，达成一致后签订协议，确定违约责任承担方式和金额等。如果协商无果，债权人可以通过法律途径解决纠纷，例如向人民法院提起诉讼或通过仲裁程序解决。

“从债权人角度来看，房企发生债券实质性违约后，债权人要审查是否系直接关联债权。如果不是，需要审查‘交叉违约’条款存在与否，如果存在即可立即启动诉讼程序。若债权人系债券投资者或债券持有者，还应着手研究债券发行人是否存在财务造假情况，如存在财务造假，需要注意收集证据。”韦全忠说。

责编 ｜王 茜

编审｜渠 洋

校对｜ 张 波 张雪慧