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OBSERVATION 19

人控制。“一人一票”的少数服从多数决策机制， 别城乡分治格局。其中，需要解决以下几个问题 ：

在相当多外出务工人员难以行使投票权的情况下， 首先是基本农田“占补平衡”机制，要充分
极易流于空谈。目前，中国农村土地制度的集体 运用重庆“地票”制度经验与市场对接。
所有之路已越走越窄，与社会公平正义、要素市 其次是在基本农田耕作方面，实行所谓“永
场建设、统一的现代市场体系建设，越来越难以 佃制”。耕作者没有终极产权，但负责管理土地的

相融，矛盾丛生。 开发使用权。使用权清晰，且可交易。
第三，农村区域宅基地的实际使用权、持有权
深圳经验值得推广
早已明确。没有时间限制，继续长期持有，但也应
分析来看，中国农村土地所有制与现代市场 变为不仅可继承、而且还可交易。这些都能够在国

体系对接、兼容的长远出路，只剩下一种选择， 有终极产权平台上与市场机制所要求的要素流动，
即将土地最终产权落到土地国有制一个平台上。 以及其他所有的产权规则、使用权交易规则对接。
笔者在调研中注意到，已有一个可供观察的现实 第四，小产权房是比较棘手的问题，必须各
案例 ：深圳。 地分类处理。按照深圳和一些其他各地的经验，

深圳在其特区定位上，已经抓住时机解决了 分类处理规定不能“一刀切”，一定要注意其中的
把辖区内全部土地所有权归为一个国有平台的法 复杂问题。可以明确设立一些规则，经过谈判后，
律问题。它利用特区立法权，明确规定深圳不存 形成解决方案，逐步消化原有的利益不均衡问
在集体土地，所有土地都是国有的，归于一个终 题。比如，小产权房的住户，分期交出追加的土

极产权平台。城镇化进程中，原村民利益如何对 地地租（国家土地产权收益）。房价缺口部分，可
接到新平台上，此类问题最典型的就是所谓的“小 部分追索等。经过若干年调整后，逐渐终结小产
产权房”和一些相关不动产。 权，土地使用权归于一个统一平台上，与其他所
深圳解决这个问题，已总结了初步经验，即“两 有住宅土地使用权一样，接受 70 年的同等法定条

级谈判算账”。对于农村居民（农民与“农民工”） 件。到期以后，使用权按照物权法规定，作为“用
城乡间的迁徙和农村土地使用权及相关生产要素流 益物权”经过手续流程，可自动续期。土地进入
动，以及如何形成适合市场经济客观要求的调控制 一个国有平台后，即可告别二元格局，真正对接
度安排与规则体系建设方面的问题，政府对社区、 要素市场的规范化和可流动，配合社会长期发展、

社区再对具体住户与个人达成一劳永逸的解决方 国家现代化建设要求的长治久安局面。
案。深圳的经验，对于全国具有重要启示作用。 （本文经授权转载自贾康学术平台，内容选自
《国有平台、整合分类、权益求平、渐进归一 ：中
“棘手”的小产权房
国新型城镇化进程中土地制度改革的难题破解路

从长期远景方面设想，经过一系列的渐进改革 径一一基于深圳调研的报告》，作者：贾康，程瑜，
（包括分批增加跟进试点），全国所有土地终将归于 陈龙，陈通）
一个国有平台，土地使用权的性质和交易将彻底告 （责编 王茜 美编 刘晓莹 ）

法人杂志2022年第01期